En publicaciones pasadas te hemos platicado de la plusvalía y lo importante que es poder calcularla para comprar un inmueble. En esta ocasión, queremos hablarte de todas esas piedras en el camino que entorpecen la venta de un bien inmueble usado y así tu propiedad pierde valor, entre las que podemos encontrar el estado físico de la propiedad o situaciones de inseguridad y salubridad del lugar en el que está ubicada.
Rodrigo Peña, presidente de la Federación de Colegios de Valuadores y participante del Foro Tiburones Inmobiliarios, entrevistado en la revista de Lamudi, explicó que para poder determinar el precio de cualquier inmueble, es clave el estado de conservación del mismo, es decir, las fallas en la pintura, humedades o problemas en las tuberías, son un punto negro en la lista de factores a tu favor.
“Más allá de que se encuentre en una buena zona y sea de una superficie considerable, el inmueble puede presentar obsolescencias funcionales y estructurales que afecten su valor”
Dijo Peña.
Los expertos consideran que antes de emprender la aventura de la venta de tu propiedad, es mejor considerar un avalúo profesional, así tendrás la certeza de cuánto vale realmente tu inmueble y si necesitarás hacer inversiones extras para tenerlo en las mejores condiciones y así ofrecerlo a los posibles compradores.
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En esta entrevista encontramos un dato que nos pareció importante y que, si piensas vender alguna propiedad, podrías convertirlo en tu mantra: un bien que necesita ser reparado reduce el deseo de vivir ahí, porque entre varias opciones, el interesado siempre elegirá la que esté lista para habitarse de forma inmediata.
Asimismo, Peña aseguró que lo más común que hace que una vivienda usada se vuelva más barata y son las fallas en las instalaciones hidrosanitarias, el estado de la pintura, la falta de impermeabilización, goteras y humedades, pues este problema siempre daña los terminados. Estos daños pueden impactar entre un 15 y 20 % del valor de tu propiedad, definitivamente son puntos relevantes cuando la propiedad pierde valor.
“Si el inmueble tiene una edad considerable, 40 años de vida, al momento que se remodela, su edad cronológica cambia y eso puede ser factor de que su vida útil remanente sea mayor y puede otorgarse un crédito para comprarlo.”
“Si lo remodelas puede ser sujeto a crédito, lo cual es relevante porque el mayor desplazamiento de vivienda es por medio de créditos hipotecarios que solicitan que la vida útil de un bien sea mayor a la del préstamo, es decir, 30 años en promedio”
Explicó el experto.
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Pero en sí … ¿Cuáles son, exactamente, las fallas y las peores situaciones que pueden impactar en el inmueble y por lo tanto la propiedad pierde valor?
Aquí te compartimos las más importantes para que tomes cartas en el asunto y hagas más rentable tu transacción:
1. Humedades y filtraciones en techos y paredes
Las filtraciones de agua ocasionan daños graves en los inmuebles, causan hongos, deterioro y malestares de salud para los residentes, además puede causar conflictos con los vecinos cuando se trata de departamentos. Si tu plan es vender lo más pronto posible, resuelve este problema e impermeabiliza.
Recuerda que esta es una problemática fácil de corregir si se ataca de raíz, no olvides revisar si es un problema que se ubica sólo en tu propiedad o en todo el edificio, en ese caso deberás contar con la colaboración de todos los propietarios para erradicarlo.
Hay que determinar muy bien de dónde viene la filtración.
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2. Abandono de áreas comunes, clave por la que tu propiedad pierde valor
Para poder remediar esta situación debes contar con el apoyo de la municipalidad o al menos de los vecinos.
Esta es una situación muy compleja, porque encontrar espacios descuidados, con pintura descamada, calles con rupturas, altas vegetaciones y basuras, causa muy mala impresión en los compradores, lo primero que van a pensar es que la propiedad está ubicada en una colonia peligrosa.
Si se vuelve una odisea ponerse de acuerdo con los demás propietarios para mejorar las zonas comunes, puedes proteger el precio de tu vivienda vendiendo los beneficios de la ubicación. Un ejemplo de esto es comunicar las ventajas de si queda cerca al metro o si hay comercios alrededor, cabinas de policía y las vías de transporte.
Lo anterior, sumado al arreglo interior de la vivienda, puede hacerla destacar sin importar la zona.
3. Construcciones, ruido y perturbación
Para algunas personas, las construcciones aledañas a su propiedad pueden ser símbolo de crecimiento, pero para los propietarios jóvenes, los nuevos compradores, una construcción significa ruido e intranquilidad.
Si es tu caso, tienes que asumir que tu vivienda puede perder significativamente su valor, necesitarás hacer un muy buen trato, una muy buena negociación para tu comprador y para ti.
4. Bares y centros nocturnos
Según especialistas, el perfil de compradores, mayoritario en México, ve a estos sitios como un impedimento para comprar una vivienda o cualquier tipo de propiedad.
Sólo los estudiantes o personas que tienen interés comercial valoran positivamente a los inmuebles que colinden con estos espacios de recreación, pero es un hecho que este tipo de establecimientos disminuye la posibilidad de venta.
Si tu propiedad cuenta con locales nocturnos cerca, con sitios de mala reputación deberás enfocarte en un perfil de comprador interesado en comprar en zonas de este tipo, como comerciantes estudiantes y personas jóvenes.
5. Ubicación en zonas de peligro de desastres naturales
Es la peor situación para tu propiedad, incluso puede llevarte a perder hasta un 50 % del valor de tu inmueble.
Se trata de áreas con terrenos inestables, cercanía a zonas industriales o con posibilidades de inundación, esto definitivamente lo hace muy poco atractivo para los compradores.
Muy pocas personas quieren asumir el pago de un seguro contra desastres naturales, lo más aconsejable son los alquileres a corto o mediano plazo, para estudiantes o viajeros, así disminuyes las posibilidades de algún accidente.
6. Estar cerca de una autopista o carretera
Si tu inmueble queda demasiado cerca de una autopista o carretera, puede perder valor, pues su ubicación implica ruido, en especial en las horas pico.
Para solucionar esto, es claro que no puedes quitar la autopista, pero sí puedes insonorizar el inmueble para disminuir las molestias, así la puedes revalorizar.
7. Espacios de lujo, mantenimientos costosos
Otro dato interesantísimo es que las ventas de propiedades de lujo aumentaron un 9 % a mediados del 2016 y sigue creciendo. Lo que está ocurriendo es que se ven como un medio de inversión o de protección del dinero, pero hay algo que resaltar aquí y es que no cualquier inversionista puede poner su capital en este tipo de propiedades, son poco atractivas para la mayoría.
El mantenimiento en estas casas o departamentos es más costoso, piscina, jacuzzi, puesto de estacionamiento extra, entre otros. Aquí debes poner mucha atención, de nuevo, en el perfil de comprador, que esté dispuesto a pagar por tu propiedad. Un ejemplo puede ser empresarios, extranjeros, compañías, etc.
8. Inmuebles a las afueras y alejados de escuelas
Es muy importante que las viviendas cuenten con centros educativos en los alrededores. No necesariamente tiene que tener una escuela al cruzar la calle, pero sí en la zona o a unas cuadras. Si no es así, será difícil cerrar una venta con una familia y recordemos que las familias son el motor inmobiliario de nuestro país.
Esta es una situación muy difícil de superar, debes estar muy consciente que la movilidad hacia centros educativos será más complicada, podrías investigar si hay proyectos de construcción de escuelas, así puedes comunicarles a los posibles compradores.
¡No la pierdas! Sigue estos tips para agregar valor
Para concluir, queremos decirte que no te desanimes, no todo está perdido, hay medidas que puedes tomar si tienes alguna de las situaciones que mencionamos más arriba, la página de City Max, Real Estate México nos comparte algunos consejos, toma los que necesites:
. Usa técnicas de marketing inmobiliario para que puedas vender tu inmueble a un buen precio.
. Sí, tendrás que ocuparte de las áreas comunes si lo que quieres es dejar una buena impresión en los compradores.
. Asesórate bien para no tener problemas con los compradores, ni con los vecinos ni con el municipio.
. Paz y salvo, esto quiere decir, salda todas las deudas de tu propiedad, arregla todos los daños y fallas que ésta tenga, el valor final será tu recompensa.
. Agrega un atractivo, investiga si hay proyectos de escuela o centro comercial y úsalos a tu favor. Estos lugares incrementan hasta un 11 % el valor de cualquier propiedad.
. Revaloriza tu inmueble y planea una reforma. El valor puede aumentar hasta un 15 %, sobre todo si estos cambios se hacen en la cocina o baños.
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