¿Cuánto vale mi propiedad? Conoce a fondo tu inversión

Si estás leyendo esto es porque vas a dar un paso muy importante, al fin decidiste vender tu casa, departamento o participación de crowdfunding inmobiliario; y para no perder tu inversión, es importante hacerte la pregunta: ¿cuánto vale mi propiedad?

Por lo tanto, hay tres factores en los que debes enfocarte:

• El valor físico del inmueble
• El valor comercial
• El valor de ingresos o de capitalización

Esta es información que sólo conseguirás al hacer un avalúo de tu propiedad. 

Recuerda que en 100 Ladrillos, los precios de los Ladrillos se ofertan en función al valor total del inmueble. Si quieres saber cómo calculamos los rendimientos a obtener, te invitamos a leer este artículo.

¿Quieres saber más sobre nosotros?

• ¿Cómo saber cuánto vale mi propiedad?
• ¿Qué es un avalúo y qué tipo de avalúos existen?
• ¿Cómo funciona un avalúo de tu inversión inmobiliaria? 
  

Entonces, ¿cómo saber cuánto vale mi propiedad?

Es verdad que un inmueble puede llegar a tener un gran valor sentimental, pero para venderlo y que te den la cantidad apropiada, con la que no pierdas lo que has invertido, debes apretarte el corazón y ser lo más objetivo posible, pues si pones un precio incorrecto a tu propiedad, afectarás gravemente su venta, además, ofrecer un precio más alto del que de verdad tiene sería muy complicado a la hora de encontrar un cliente que acepte el valor.

De acuerdo con el portal Lamudi , el precio de venta o renta se define por medio del avalúo del inmueble, en este proceso se analizan las características y condiciones de la vivienda, la ubicación y las características de la zona y del mercado. 

¿Qué es un avalúo y qué tipo de avalúos existen?

El avalúo es un instrumento que te brinda la estimación del valor de un bien inmueble como una propiedad u otro tipo de bienes como joyas o automóviles y es realizado por peritos valuadores profesionales. 

Es un documento que permite dar claridad sobre el valor real de tu patrimonio, el cual le da confianza y seguridad a los compradores y vendedores y además facilita el proceso de negociación. 

Existen dos tipos de avalúo inmobiliario, aunque ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, tienen diferentes usos, así que toma nota:

Avalúo comercial 

Este documento te permite conocer el valor real del inmueble para que puedas establecer un precio de venta o renta adecuado que compita en el mercado. 

El avalúo comercial toma en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado. 

Avalúo catastral

Este análisis establece el valor físico de los predios y de las construcciones que se encuentran en ellos, teniendo en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y el terreno. 

Este tipo de avalúo sirve para acordar el impuesto predial, también es requisito para fijar un precio de venta, puesto que vender tu propiedad a un valor por debajo del valor catastral puede significar simulación o evasión, lo que puede acarrear consecuencias fiscales y penales. 

¿Cómo funciona un avalúo de tu inversión inmobiliaria? 

Como te decíamos, este proceso debe ser realizado por un perito autorizado por las instancias oficiales gubernamentales de la ciudad donde se encuentra el inmueble.  De igual manera, para poderlo realizar, debes registrarte ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) , organismo que regula la valuación de los inmuebles particulares. 

Con un avalúo tu puedes obtener varios tipos de cotización de tu vivienda: 

• Valor físico: cuánto valen los materiales de construcción e instalaciones. 
• Valor comercial: analiza la zona y las propiedades cercanas a tu inmueble. 
• Valor de ingresos: define el monto que se debe pagar por renta o compra del inmueble. 

En resumidas cuentas, la suma de estos valores conforma el valor total del inmueble, por esto es tan importante que un experto sea el que te ayude a evaluar en cuánto puedes vender tu propiedad. 

Pero veamos entonces en qué consiste cada valor para que tengas una idea: 

Valor físico o directo: 

Este estudio implica la inspección de todas las áreas del inmueble, tanto las externas como internas, con el objetivo de identificar las fallas y defectos físicos que pueden afectar que sea habitable y la solidez de la estructura.  También define el periodo de vida útil que la construcción pueda tener. 

Ten en cuenta que, dependiendo del tipo de construcción, ya sea casa o departamento, si es residencial, de nivel medio o de interés social será su vida útil. 

Aquí su analizarán estos elementos: 

• Terreno: el valor unitario y la superficie. 

• Construcción: la fecha de construcción y el tipo de inmueble. 

• Tipos de construcción y calidad: vida útil y superficie de construcción. 

• Elementos de la construcción: materiales y estructura. 

• Estado de conservación: Se usa una calificación de 0 a 10 para saber el estado en que se encuentra la construcción. 

• Vida útil y costos unitarios: Esto se hace sobre metro cuadrado. 

En este proceso también es muy importante valorar: 

• Albañilería
• Estructura
• Instalaciones
• Carpintería
• Pinturas
• Cancelería
• Recubrimientos
• Muebles fijos
• Acabados
• Cimientos 

Cuando se analizan estos elementos y la vida útil de la construcción en general, se puede calcular la edad de la construcción y el estado de conservación en el que se encuentra la propiedad. Así será más sencillo encontrar la respuesta a la pregunta… ¿cuál era? Ah, sí; ¿cuánto vale mi propiedad?

Valor del mercado: 

Este estudio es fundamental, porque el precio de tu propiedad es considerado de acuerdo a la oferta del mercado y para definirlo hay que tener presente los siguientes factores: 

Factores comprables en venta: son los inmuebles parecidos al tuyo que se encuentran en la misma zona. 

Factores que aportan valor:  hay varios puntos que elevan el precio de tu inmueble, como: 

• Tipo de zona
• Ubicación dentro de la manzana o calle
• Vialidad
• Servicios públicos
• Topografía
• Superficie
• Calidad de la construcción
• Tipo de construcción 
• Calidad del proyecto 
• Ubicación dentro de la colonia 
• Cajones de estacionamiento 
• Ubicación dentro del edificio

Valor de renta del inmueble 

Para conseguir este valor es necesario un avalúo que use el enfoque por capitalización. Así mismo, reunir los datos necesarios, este sistema usa el enfoque similar al del valor del mercado, esto quiere decir que hace una comparativa de los inmuebles similares de la zona y que estén en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que podrá alcanzar tu inmueble. 

Los datos que se reúnen en este documento son: 

• Renta unitaria del mercado
• Renta bruta anual
• Tasa de capitalización 
• Tasa libre de riesgo
• Tasa de inflación
• Tasa real 
• Tasa de liquidez
• Tasa de recuperación 

Pregunta respondida: ¿cuánto vale mi propiedad?

En conclusión, los vendedores nunca colocarán un precio por debajo del valor catastral, por esto, un tip para que ganes lo justo, es que consideres al valor catastral como el precio mínimo por el que el vendedor esta dispuesto a negociar su propiedad, algo supremamente útil para que hagas una mejor negociación y puedas comprar precios entre diferentes inmuebles. 

De igual manera, saber la respuesta de cuánto vale una propiedad te brinda la oportunidad de planear un mejor futuro para tu inversión inmobiliaria. Así, tendrás mayor control sobre tu propiedad, sabrás exactamente la cantidad de dinero que le estás dejando a tus seres queridos en este patrimonio que has creado para ellos.