Invertir en FIBRAS o en Crowdfunding inmobiliario, ¿cuál es la diferencia?

Si eres de los que confunde los detalles sobre invertir en FIBRAS con el crowdfunding inmobiliario, este artículo es perfecto para ti. Seguramente has escuchado hablar de las famosas FIBRAS o del innovador y democrático crowdfunding inmobiliario, dos instrumentos de inversión en bienes raíces que, desde hace pocos años, se convirtieron en los modelos más famosos para hacer crecer tu capital.  Ambos se adueñaron del mercado de la compra y venta de inmuebles y aunque muchas personas los confunden, invertir en uno o en otro conlleva procesos muy distintos. 

Para comprender mejor las diferencias entre invertir en FIBRAS o en crowdfunding inmobiliario, vamos a analizar brevemente cada concepto, así sabremos cuál inversión vale más la pena y si se ajusta a nuestro capital, perfil de inversionista y objetivos financieros.

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Qué son las FIBRAS 

Llamamos FIBRAS a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces. Son instrumentos de inversión que se cotizan dentro de la bolsa de valores y permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles. 

Recordemos que el fideicomiso inmobiliario es un contrato que se lleva a cabo por escritura pública, en la que una persona (fideicomitente) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), para que las administre durante un tiempo determinado o hasta que se cumpla un plazo previamente establecido. En cuanto se cumple el plazo, los bienes son transferidos a una tercera persona (beneficiario). 

Para comprender mejor cómo funciona el fideicomiso, es necesario explicar a cada uno de los miembros que participa en un fideicomiso inmobiliario: 

• Fideicomitente: son los inversores, los que aportan el capital para comprar el terreno, construir y desarrollar el proyecto inmobiliario y aportarlo al fideicomiso. 
• Fiduciario: es el que recibe todos los fondos para realizar la obra, la propiedad se inscribe temporalmente bajo su nombre siempre y cuando se cumplan varias condiciones. 
• Beneficiario: se trata de quien o quienes reciben las propiedades ya terminadas, los dominios, y pueden ser los mismos fideicomitentes. 

Los expertos consideran a las FIBRAS como un elemento valioso para crear portafolios de inversión, se encargan de rentar y gestionar proyectos como edificios para oficinas, hoteles, centros comerciales, desarrollos mixtos, etc. 

Sin embargo, hay varios obstáculos e inconvenientes en este modelo, como por ejemplo, a partir de la terminación de su construcción, las propiedades deben permanecer en renta por lo menos los cuatro primeros años, además, para construir una FIBRA, los interesados deben tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, lo que lo hace un modelo sustancialmente excluyente, en el que los mismos de siempre seguirán siendo los que invierten en el mercado inmobiliario.

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Qué es el crowdfunding inmobiliario

Mientras los millonarios de toda la vida siguen monopolizando el mercado de los bienes raíces, nace el crowdfunding inmobiliario, una gran ventaja para todos aquellos que sueñan con poder invertir con pequeñas cantidades para obtener grandes rendimientos. 

En el crowdfunding inmobiliario la compra de locales o viviendas se realiza de manera conjunta con otros inversores a través de plataformas tecnológicas. 

Estas plataformas analizan diferentes proyectos de venta y de renta de edificios, locales o viviendas para su alquiler y venta. Después publican estos proyectos y son los inversionistas los que eligen los proyectos en los que desean invertir de acuerdo a su capital y a sus características. 

Es muy sencillo, el crowdfunding inmobiliario está en una búsqueda constante de proyectos que puedan ser financiados por un grupo muy amplio de personas, lo que hace posible tener acceso a buenos activos inmobiliarios con montos de inversión muy accesibles.

Otro punto importante, es que las empresas de crowdfunding son las que llevan a cabo todos los trámites y análisis de estas inversiones, los inversionistas sólo elegirán los proyectos y recibirán su rentabilidad. 

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Las 6 diferencias más relevantes entre invertir en FIBRAS vs Crowdfunding Inmobiliario

Si tienes pensado invertir en alguna de estas dos opciones, ten en cuenta que, aunque las FIBRAS y el crowdfunding inmobiliario se especializan en bienes raíces, ambas tienen características fundamentales que debes tener presente antes de tomar cualquier decisión. 

Si te decides por el crowdfunding, puedes tener muy poca experiencia, incluso ninguna, en el tema de las inversiones inmobiliarias, en cambio, si optas por las FIBRAS, tienes que confiar en la experiencia inmobiliaria de la propia FIBRA. Expertos concuerdan en que son un instrumento para perfiles muy experimentados, puesto que las inversiones en FIBRAS se hacen a través de casas de bolsa, algunas de estas piden que estés en un ranking determinado como inversionista.

1. Etapas del desarrollo

El crowdfunding te permite invertir en inmuebles específicos y en cualquier etapa en la que se encuentre el desarrollo inmobiliario, ya sea en construcción o terminado, mientras que, en las FIBRAS, sólo se puede invertir en propiedades terminadas que forman parte del portafolio total de la FIBRA..

2. Inversión práctica, segura y totalmente en línea

Si decides invertir en crowdfunding inmobiliario lo puedes hacer directamente en una plataforma online y con cantidades pequeñas, tras esto, los inversionistas pueden obtener rendimientos por haber aportado un porcentaje para el desarrollo de algún inmueble. Por su parte, con las FIBRAS el proceso es más tardado y complejo por el papeleo y los requisitos que debe cumplir el inversionista.

3. Rendimientos

Este punto es esencial: los rendimientos de las FIBRAS varían constantemente, aproximadamente está entre 4 % y 11 % en promedio, mientras que los rendimientos de los proyectos de crowdfunding van desde un 12 % hasta un 29 % anual.

4. Liquidez

Acerca de la liquidez, las inversiones en crowdfunding son a mediano y a largo plazo, lo que indica que probablemente no tendrás liquidez antes del vencimiento de ese plazo (salvo que inviertas en propiedades terminadas). Con las FIBRAS sí tienen liquidez inmediata.

5. El tamaño de la inversión

Con las FIBRAS se invierten en activos de tamaños considerables: complejos mixtos, centros comerciales, edificios de oficinas, etc. El crowdfunding brinda también la posibilidad de invertir en proyectos medianos y pequeños a los que se pueda tener acceso de manera fácil.

6. Selección del portafolio

Finalmente, el portafolio de proyectos de una FIBRA lo escoge su propia administración, en el crowdfunding, tú puedes planear y dar seguimiento a tu propio portafolio a través del sitio web donde podrás ver todos los proyectos en los que te gustaría participar.

Por ejemplo, en el caso específico con 100 Ladrillos, estas diferencias son más claras de esta forma:

Para terminar, cabe destacar que en los últimos meses las FIBRAS han tenido una caída considerable en sus rendimientos por la incertidumbre y el nerviosismo causado por la contingencia sanitaria del COVID-19, esto las convierte en un modelo menos atractivo para el inversionista, por lo tanto, el crowdfunding inmobiliario se consolida como una de las mejores opciones dentro del sector de los bienes raíces, hay menos riesgos, hay más garantías por la construcción y sus rendimientos tienen la tendencia al alza debido a la plusvalía de las zonas. 

¿Quieres más razones para invertir en crowdfunding? ¡Cuéntanos si te animas a invertir en un instrumento de financiamiento colectivo! Nosotros en 100 Ladrillos tenemos varios proyectos que podrían interesarte, visita 100ladrillos.com y conócelos.