Sector inmobiliario industrial, efectos adversos

A pesar de que el impacto del nearshoring ha generado resultados positivos en el sector inmobiliario industrial nacional, la creciente demanda de estos espacios está comenzando a revelar ciertos efectos adversos, específicamente en relación con la escasez de terrenos que está limitando el desarrollo de esta industria.

Este desafío se ha manifestado de manera más notable en el centro del país, donde se ha observado una disminución significativa en la actividad de construcción de espacios industriales a lo largo del año 2023, según un análisis llevado a cabo por la firma Datoz.

De acuerdo con la consultora, durante el periodo comprendido entre enero y septiembre de 2023, tan solo se inició la construcción de 250,000 metros cuadrados (M2) de espacios dentro del sector inmobiliario industrial en el centro del país, representando una caída del 70% con respecto al mismo período en 2022.

Los registros de la firma revelan que el año 2022 fue un récord en cuanto a la construcción en el mercado de la Ciudad de México y sus zonas circundantes, que incluyen al Estado de México.

“El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México, que abarca también al Estado de México, sigue siendo el más grande del país y uno de los más dinámicos debido a su actividad en el inicio de construcciones y absorción bruta de espacios”, destaca el análisis de Datoz.

No obstante, se agrega que la actividad constructiva ha experimentado una marcada disminución en comparación con años anteriores, en gran medida debido a la escasez de terrenos y a los costos elevados.

Este fenómeno contrasta con una demanda sostenida de espacios industriales en el centro del país. Según Datoz, entre enero y septiembre de 2023, se absorbió más de 800,000 metros cuadrados en la región, lo que redujo la tasa de disponibilidad de espacios al 2.39% del inventario total.

“La oferta actual no es suficiente para satisfacer la demanda en la Ciudad de México”, añade el análisis.

• Te puede interesar: Transferencias y nearshoring compensarán desaceleración global

Soluciones para el sector inmobiliario industrial

Silvia Gómez, analista industrial en Datoz, destaca que la escasez de terrenos y los costos elevados representan un desafío significativo para el desarrollo de nuevos espacios dentro del sector inmobiliario industrial en el país. No obstante, Gómez identifica tres posibles soluciones para abordar este problema emergente.

En primer lugar, sugiere el desarrollo de corredores considerados “pasivos”, es decir, áreas con menor actividad industrial. Ejemplos de estos corredores incluyen Zumpango y Huehuetoca, que disponen de un inventario de 330,000 metros cuadrados. La estrategia consistiría en potenciar el crecimiento industrial en estas zonas menos activas, diversificando así las ubicaciones de los espacios industriales.

En segundo lugar, plantea la opción de la reconversión de espacios industriales en submercados ya existentes, focalizándose especialmente en áreas como Naucalpan, Vallejo-Azcapotzalco, Centro e Iztapalapa. Esta reconversión estaría orientada principalmente hacia proyectos de última milla, adaptando la infraestructura industrial existente para satisfacer las necesidades logísticas y de distribución en la era moderna.

Como tercera alternativa, Gómez propone la exploración de mercados cercanos, citando a Hidalgo y Puebla como opciones viables. Esta estrategia implicaría expandir la búsqueda de ubicaciones más allá de las fronteras tradicionales del centro del país, aprovechando la proximidad de estas regiones para satisfacer la creciente demanda de espacios dentro del sector inmobiliario industrial.

La analista también revela que existen diversos proyectos en fase de planeación dentro del corredor CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán), los cuales podrían dar inicio a la construcción en el transcurso de este mismo año. Esta iniciativa se presenta como una medida concreta para aumentar la oferta de espacios industriales en el centro del país, contribuyendo así a mitigar la escasez de terrenos y los costos asociados.

• Te puede interesar: Invertir en un parque industrial ¿cuáles son sus beneficios?

Escasez disparó precios en sector inmobiliario industrial en 2023

Los precios de renta de las naves industriales en México experimentaron más de 48 meses consecutivos al alza, con los aumentos más pronunciados entre el 2021 y el 2022. Aunque recientemente mostraron un menor ritmo, se esperaba que la tendencia continuara durante el 2023.

Sergio Mireles, director general de la firma Datoz, había señalado que la demanda de espacios, como resultado de la relocalización de empresas (nearshoring), había provocado un encarecimiento no solo en el precio de renta de las naves industriales, sino también en los valores de venta de los terrenos dentro del sector inmobiliario industrial urbanizado.

A esto se sumó la escasez de tierra con infraestructura para la instalación de parques industriales, lo que derivó en un aumento generalizado en los costos de arrendamiento de hasta un 33% anual en algunos mercados durante el primer trimestre del 2023.

“Entre los lugares más caros para alquilar una nave, se encontraba Tijuana, que tenía un precio promedio de 7.42 dólares por metro cuadrado al mes. Esta región había aumentado un 11% año con año; Ciudad Juárez y la Ciudad de México aumentaron un 33% y un 16% anual”, comentó el experto.

En cuanto a la tierra para la construcción, Mireles detalló que los precios podían variar según la ubicación, la infraestructura disponible y la demanda en los mismos.

Regiones como el Bajío ofrecían superficies desde 50 dólares por metro cuadrado, mientras que estados más dinámicos, como los del norte del país, llegaban hasta los 100 dólares por metro cuadrado.

Aunque la mayor parte de las empresas que buscaban instalar sus líneas de producción en México optaban por el arrendamiento, el especialista indicó que comenzaba a surgir una tendencia de adquisición, especialmente por parte de empresas asiáticas dentro del sector inmobiliario industrial.

Fuente: El Economista